Comment transférer des biens ?

Le transfert de propriété est un acte qui consiste à transférer des biens d'une personne à une autre, dans le présent ou dans le futur. Selon l'article 8 de la loi de 1882 sur le transfert de propriété (la Loi), en transférant un bien, le cédant transfère tous les droits sur un bien. Il existe différents modes de transfert de propriété d'un bien : définitivement par 1) abandon 2) vente 3) don ; et temporairement par 4) hypothèque 5) location et 6) contrat de congé et de licence.

Selon l'article 54, la vente est un transfert de propriété par un acte (acte de vente/acte de transfert) pour un prix, payé ou promis ou partiellement payé et en partie promis. L'acte de vente doit obligatoirement être tamponné (droit de timbre) et enregistré (devant un sous-greffier) et doit être pris en compte. La vente d'un bien immobilier peut entraîner une obligation fiscale sur les plus-values à long ou à court terme, selon la période de détention du bien. Cette taxe est due par le vendeur de la propriété, et la loi de 1961 sur l'impôt sur le revenu contient des dispositions visant à économiser l'impôt sur les plus-values à long terme. De plus, les implications fiscales sont différentes lorsque vous possédez un bien en construction et lorsque vous en prenez possession. De plus, l'acheteur d'un bien immobilier est tenu de retenir 1 % d'impôt et de la déposer auprès d'une banque agréée.

L'article 105 de la Loi définit le bail comme le transfert du droit de jouir d'un bien, pendant une certaine période, explicite ou implicite, en contrepartie d'un prix payé ou promis, d'argent ou de tout autre objet de valeur, à rendre périodiquement ou à de telles occasions. L'article 17 de la Loi sur l'enregistrement de 1908 impose l'enregistrement du contrat de location, si la durée du bail est supérieure à 11 mois. Dans tous les autres cas, un accord oral accompagné de la remise de possession est suffisant. Le processus d'inscription implique le paiement des droits de timbre et des frais d'inscription. Le contrat de location doit clairement spécifier l'objet de la location, qu'il soit résidentiel ou commercial. Le contrat devrait également mentionner clairement la disposition relative à la résiliation prématurée du bail. En vertu d'un contrat de location, le locataire est propriétaire exclusif de la propriété. Un locataire peut sous-louer les locaux à un tiers, sauf interdiction ou restriction en vertu du contrat de location.

L'article 58 de la loi définit l'hypothèque comme le transfert d'intérêts sur un bien immobilier en question par le biais d'un acte hypothécaire ou d'un dépôt de titres de propriété pour garantir le paiement d'un prêt. Le propriétaire du bien qui crée un privilège sur un bien immobilier au profit du prêteur est le débiteur hypothécaire. Le prêteur est le créancier hypothécaire.

Dans le cas d'un prêt hypothécaire, le débiteur peut soit déposer les titres de propriété d'un bien immobilier au prêteur ou à son agent dans le but de créer une garantie, soit exécuter un acte hypothécaire. S'il y a une dette et si le débiteur dépose des titres de propriété dans l'intention de les faire garantir, alors du simple fait de déposer ces titres de propriété, une hypothèque est créée. Un prêt hypothécaire par dépôt de titre de propriété ne nécessite pas d'enregistrement. Parfois, un mémorandum accompagne le dépôt des titres de propriété pour prouver l'objectif du dépôt des titres de propriété sous forme d'aide-mémoire. Bien qu'une hypothèque par dépôt de titres de propriété puisse être créée par un simple dépôt de titres de propriété sans aucun contrat écrit entre les parties, au cas où l'affaire ou le contrat serait réduit à un écrit, il doit être enregistré.

En vertu de l'article 122 de la loi, il est possible de transférer des biens immobiliers par le biais d'un acte de donation enregistré. Le bien immobilier est transféré volontairement sans aucune contrepartie. Pour valider le transfert, il est obligatoire d'enregistrer un acte de donation auprès du sous-greffier, conformément à l'article 17 de la loi de 1908 sur l'enregistrement et à l'article 123 de la loi sur le transfert de propriété. Un donateur n'a pas le droit de révoquer ou d'annuler l'acte enregistré ultérieurement, à moins qu'une clause spécifique ne soit mentionnée dans l'acte. L'article 126 de la loi prévoit une situation dans laquelle un donateur peut révoquer un acte de donation. Par exemple, si le bien a été offert pour que le bénéficiaire puisse y résider, à son décès, le bien sera retransféré à la donatrice si elle est vivante, sinon aux héritiers du bénéficiaire. La loi de 1961 sur l'impôt sur le revenu précise que les plus-values résultant d'un don de propriété à des parents par le sang sont exonérées d'impôts. Cependant, les revenus provenant de l'actif offert peuvent être imposables.

La renonciation consiste à céder des droits hérités ou parentaux à un autre « héritier légal » ou à « une autre garantie » sur la même propriété. En termes simples, la renonciation est un arrangement familial dans le cadre duquel un héritier légal cède sa part de la propriété avec ou sans contrepartie monétaire à un autre héritier légal. L'acte de renonciation ne peut pas être exécuté pour une autre personne qui n'est pas un héritier légal. La renonciation à un bien immobilier entraîne une imposition des plus-values et, sur la base de l'horizon temporel de détention de l'actif, les gains sont dérivés et les impôts sont calculés.

Enregistrement du transfert de propriété d'un bien

Une fois qu'un bien a été transféré par voie de renonciation, de vente ou de donation au « nom » du destinataire. Il est également important que le transfert soit enregistré dans les registres municipaux par voie de mutation.

Les droits de timbre sur les transferts sont payables conformément aux lois nationales applicables. Le droit de timbre sur un acte de donation peut être égal ou non au droit de timbre général que vous payez lors de la vente ou de la cession de la propriété. C'est différent selon les États de l'Inde.

Le tarif circulaire est le prix minimum auquel les droits de timbre sont payables en cas de transfert de biens immobiliers. Ces taux sont un indicateur des prix probables des propriétés dans les différentes régions. Les tarifs Circle varient selon les villes d'un même État et selon les localités d'une ville.

Lorsque le prix réel payé par un acheteur est inférieur au tarif circulaire, les droits de timbre sont généralement payés selon le tarif circulaire. Cependant, un sous-greffier est requis pour autoriser l'enregistrement des biens même lorsque les droits de timbre payés sont inférieurs au taux circulaire. Cependant, elle peut saisir le document et statuer sur les droits de timbre appropriés. L'acheteur peut apporter la preuve que la transaction réelle est à la valeur indiquée sur l'acte, c'est-à-dire à la valeur de marché correcte.

Les gouvernements des États collectent les droits de timbre et les frais d'enregistrement sur la valeur déclarée ou sur le tarif circulaire, selon le montant le plus élevé, sur la propriété transférée. Ces frais sont généralement définis en pourcentage de la valeur de la transaction et varient d'un État à l'autre. Outre les droits de timbre, 1 % de la valeur de la propriété est généralement facturé à titre de frais d'enregistrement (pour enregistrer le document). Les droits de timbre payables si l'acheteur est une femme sont généralement inférieurs d'environ 1 % à 2 % dans la plupart des États. À Delhi, lorsque les acheteurs sont une ou plusieurs femmes, c'est 4 %, s'il s'agit uniquement d'hommes ou d'une personne morale, c'est 6 % et s'il s'agit d'un homme et d'une femme, c'est 5 %. Un supplément de 1 % est payable au titre des frais d'inscription.

Pour le vendeur de la propriété, l'impôt sur les plus-values serait calculé sur la valeur de la propriété telle que fixée par l'autorité chargée de l'évaluation des timbres, en particulier lorsque cette valeur est supérieure à la valeur déclarée de la propriété telle qu'elle apparaît sur l'acte de vente. Dans le cas de particuliers et de familles indivises hindoues recevant des propriétés appartenant à des personnes non apparentées, le taux de valeur circulaire de la propriété serait considéré comme le montant sur lequel l'impôt sur le revenu est dû conformément à la loi de l'impôt sur le revenu. Au cas où un acheteur l'obtiendrait à un prix inférieur, la différence serait imposable au titre des « Autres revenus ».